Dos personas pueden analizar el mismo piso y anunciar una rentabilidad diferente sin que ninguna fórmula esté necesariamente mal. El problema suele estar en el denominador: una cifra usa el precio de compra, otra el coste completo y otra solo el dinero aportado por el inversor.

Rentabilidad bruta: el filtro rápido

Rentabilidad bruta = alquiler anual potencial / precio de compra × 100.

Sirve para cribar anuncios con pocos datos. No incluye vacancia, comunidad, seguro, mantenimiento, reforma ni financiación. El Banco de España utiliza una relación entre alquiler medio anual y precio de venta para estudiar la rentabilidad bruta agregada del mercado; en una operación concreta necesitas bajar a gastos y condiciones reales.

Rentabilidad neta: el rendimiento operativo

Rentabilidad neta = (ingresos efectivos − gastos operativos) / inversión total × 100.

Para que sea comparable, define inversión total como precio, impuestos y gastos de compra, reforma y mobiliario inicial. En ingresos efectivos descuenta vacancia. En gastos incorpora todas las partidas recurrentes y una reserva defendible.

Yield on cost: qué rinde el proyecto completo

Yield on cost = NOI anual / coste total del proyecto × 100.

Es especialmente útil cuando compras un piso para reformarlo. Permite saber qué rendimiento produce el activo estabilizado sobre todo lo que ha costado llevarlo hasta ese punto.

Cash on cash: qué rinde tu dinero

Cash on cash = cashflow anual / capital propio aportado × 100.

Aquí sí influye la financiación. Una entrada menor puede elevar el porcentaje, pero también reduce el colchón y aumenta la sensibilidad al tipo de interés, a la vacancia y a los imprevistos.

Ejemplo con números

Compra de 160.000 €, gastos y reforma de 25.000 €, alquiler efectivo anual de 15.000 €, gastos operativos de 3.000 €, hipoteca anual de 7.200 € y capital propio de 65.000 €.

  • Rentabilidad bruta sobre compra: 15.000 / 160.000 = 9,38 %.
  • NOI: 15.000 − 3.000 = 12.000 €.
  • Yield on cost: 12.000 / 185.000 = 6,49 %.
  • Cashflow antes de impuestos: 12.000 − 7.200 = 4.800 €.
  • Cash on cash antes de impuestos: 4.800 / 65.000 = 7,38 %.

Decir únicamente «da un 9,38 %» ocultaría casi toda la operación.

Qué cifra usar en cada decisión

  • Para descartar anuncios: rentabilidad bruta.
  • Para comparar activos sin deuda: NOI y rentabilidad neta.
  • Para evaluar una reforma: yield on cost.
  • Para medir tu liquidez: cashflow.
  • Para medir el dinero propio: cash on cash.

Acompaña el porcentaje con riesgo

Dos operaciones con la misma rentabilidad pueden ser muy diferentes. Revisa la cobertura de deuda, el margen de seguridad, la vacancia asumida y el tiempo de recuperación del capital. Una cifra alta obtenida con supuestos frágiles no convierte una compra en buena.

La calculadora de InmoMind muestra cashflow, rentabilidad bruta, retorno sobre capital, yield on cost, cobertura de deuda y escenarios. Introduce siempre las mismas definiciones para que dos oportunidades sean realmente comparables.