La renta mensual no es el beneficio de un piso. Entre lo que paga el inquilino y lo que termina en la cuenta del propietario hay vacancia, comunidad, seguro, IBI, mantenimiento, financiación y otros movimientos. El cashflow inmobiliario ordena esas entradas y salidas para responder una pregunta sencilla: ¿cuánto dinero deja —o exige— el inmueble cada mes?

La fórmula básica del cashflow

Cashflow anual = ingresos efectivos − gastos operativos − cuotas de financiación − impuestos estimados.

Después puedes dividirlo entre doce para obtener una media mensual. La palabra importante es «efectivos»: si prevés un mes vacío, no multipliques la renta por doce. Si en un alquiler por habitaciones una estancia está ocupada diez meses, registra diez, no doce.

1. Calcula los ingresos efectivos

Parte de la renta potencial y descuenta vacancia, descuentos, impagos previstos y periodos de puesta a punto. Si los suministros se repercuten, sepáralos del alquiler para no confundir una devolución de gasto con margen.

En alquiler por habitaciones realiza primero el cálculo por estancia. Cuatro habitaciones de 450, 480, 500 y 550 euros no producen lo mismo si tienen ocupaciones distintas.

2. Incluye los gastos operativos

  • IBI, comunidad y seguros.
  • Mantenimiento, pequeñas reparaciones y reposiciones.
  • Gestión, limpieza e internet cuando los paga el propietario.
  • Suministros no repercutidos.
  • Reserva para incidencias extraordinarias.

La Agencia Tributaria explica qué partidas pueden intervenir en el rendimiento fiscal del alquiler, pero el cashflow y el rendimiento fiscal no son la misma métrica. Consulta siempre la información oficial sobre gastos deducibles y aplica a tu análisis de caja todos los pagos reales, sean o no deducibles.

3. Separa la hipoteca del rendimiento del activo

La cuota completa reduce la caja disponible, aunque una parte amortiza capital y aumenta tu patrimonio. Por eso conviene leer dos resultados:

  • NOI: ingresos menos gastos operativos, antes de deuda e impuestos personales.
  • Cashflow: lo que queda después de pagar también la financiación y la estimación fiscal.

Un piso puede tener un NOI razonable y un cashflow negativo si la financiación es cara o el capital aportado es demasiado bajo.

Ejemplo de un piso alquilado

Supón 1.400 euros de renta mensual, un 8 % de vacancia, 2.400 euros de gastos operativos anuales y una hipoteca de 650 euros al mes.

  1. Ingreso efectivo: 1.400 × 12 × 92 % = 15.456 €.
  2. NOI: 15.456 − 2.400 = 13.056 €.
  3. Deuda anual: 650 × 12 = 7.800 €.
  4. Cashflow antes de impuestos: 13.056 − 7.800 = 5.256 €, unos 438 € al mes.

El siguiente paso es incorporar una estimación fiscal prudente y comprobar si la reserva de mantenimiento es suficiente.

No te quedes con el escenario base

Reduce la renta un 5 %, añade otro mes vacío y duplica el mantenimiento. Si el resultado se vuelve negativo con una variación pequeña, la operación tiene poco margen de seguridad. Repite la prueba con distintos tipos de interés si la financiación puede cambiar.

Previsión frente a realidad

Antes de comprar trabajas con supuestos. Después necesitas movimientos reales. Guarda ingresos y gastos con fecha, categoría, piso y habitación opcional. Así podrás comparar el cashflow estimado con el obtenido y corregir futuros análisis.

Prueba tus hipótesis en la calculadora de rentabilidad de InmoMind. Si ya tienes el inmueble, utiliza la cartera para seguir el resultado mensual y anual junto a contratos, pólizas y facturas.