La vacancia no genera un recibo, pero reduce directamente el ingreso. Ignorarla es una de las formas más rápidas de inflar la rentabilidad de un piso. Además, suele venir acompañada de limpieza, pintura, pequeñas reparaciones y tiempo de captación.

Vacancia física y económica

Vacancia física mide el tiempo sin ocupación. Vacancia económica mide el ingreso que no se ha obtenido respecto a la renta potencial. No siempre coinciden: un descuento, un impago o una habitación alquilada por debajo del objetivo reducen ocupación económica aunque exista contrato.

Fórmulas sencillas

Ocupación física = días ocupados / días disponibles × 100.

Vacancia física = 100 − ocupación física.

Ingreso perdido = renta potencial − ingreso efectivo.

Para una previsión rápida, un mes vacío equivale aproximadamente al 8,33 % del año. En operaciones con rotación frecuente conviene trabajar por días.

Ejemplo tradicional

Un piso con renta de 1.200 € tiene 25 días vacíos entre dos contratos y concede un descuento de 200 € por una incidencia.

  • Renta potencial anual: 14.400 €.
  • Vacancia aproximada: 1.200 × 25 / 30 = 1.000 €.
  • Descuento: 200 €.
  • Ingreso efectivo: 13.200 €.

La pérdida económica es 1.200 €, aunque el piso no haya estado un mes natural completo vacío.

Ejemplo por habitaciones

Calcula cada estancia por separado. Si tres habitaciones están ocupadas todo el año y una permanece dos meses vacía, la ocupación global no es cero durante esos meses. Sin embargo, esa habitación concreta puede tener un problema de precio, estado o público objetivo que el promedio del piso oculta.

Suma el coste de rotación

  • Limpieza de salida.
  • Pintura y reparaciones.
  • Fotografías, anuncio o intermediación.
  • Desplazamientos y tiempo de visitas.
  • Suministros durante el periodo vacío.

Coste total de rotación = ingreso perdido + gastos de puesta a punto y captación.

Qué vacancia usar antes de comprar

No existe un porcentaje universal válido para cualquier zona y modelo. Trabaja con evidencia local y tres escenarios. El favorable puede reflejar una ocupación alta defendible; el base debe admitir rotación normal; el prudente debe mostrar qué ocurre con uno o dos meses adicionales sin renta.

Cómo reducirla sin bajar siempre el precio

  • Publica con antelación cuando conozcas la salida.
  • Mejora fotografías, descripción e información práctica.
  • Resuelve las causas de rotación repetida.
  • Mide días entre salida, puesta a punto y nuevo contrato.
  • Ajusta mobiliario y condiciones al público real de la microzona.

Inclúyela en la decisión

En la calculadora de InmoMind puedes modificar vacancia u ocupación y comprobar cómo cambia el cashflow. Una vez comprado el piso, registra las fechas de cada contrato en la cartera para medir ocupación y resultado reales por inmueble y habitación.